Недвижимость в 2011 году
Недвижимость в 2011 году
Жаркие дискуссии о ценах на недвижимость в новом году - обычное дело. Каждый год все эксперты рынка, а также люди, намеренные продать или купить квартиру или дом, находят все новые аргументы в подтверждение своего виденья динамики стоимости квадратного метра на ближайшую перспективу. И обычно этот спор сводится к выбору между двумя вариантами: цены вырастут или цены упадут.
Так было многие годы: после дефолта 1998 года вся недвижимость подешевела. Потом с 2001 по 2008 год все подряд дорожало. После кризиса 2008 года опять же все объекты потеряли в цене. Однако в нынешних условиях рынок недвижимости преподнесет сюрприз. В 2011 году на нем одновременно смогут уживаться разнонаправленные тренды: одни сегменты будут прибавлять в цене, а другие – терять.
Мозаичный рынок
По сути, одновременное наличие разнонаправленных трендов цен на разные типы недвижимости наметилось уже в 2010 году. Так, к концу 2009 года рынок постепенно оправился от кризиса, и наступило некоторое оживление спроса и покупательской активности. Оно пришлось во многом на первую половину 2010 года. Причем эта активизация носила четко выраженный дифференцированный характер. Хорошо раскупались и прибавили в цене в основном две категории объектов.
Первая – недорогое жилье экономкласса, то есть самые демократичные предложения независимо от типа недвижимости. Положительная динамика цен в сегменте экономкласса в 2010 году, будь то новостройки или квартиры вторичного рынка, или же малоэтажное жилье, вполне понятна. Это и низкая начальная цена, которой есть куда расти (эффект низкой базы), и ограниченность предложения, которого всегда недоставало именно в экономклассе, и довольно большой спрос конечных покупателей (а не инвестиционных), и нередко высокие темпы строительства, особенно если речь идет о панельных домах. Все эти факторы и привели к тому, что экономкласс, сильнее просев в кризис, быстрее и в большей степени подрос в 2010 году, отыграв часть прежнего падения. В среднем прирост за 2010 год здесь составил порядка 10%, однако отдельные объекты прибавили в цене и до 15-20-25%.
Вторая категория объектов, которые хорошо раскупались и прибавили в цене в 2010 году, это объекты с оптимальным соотношением цены и качества или же уникальные для отечественного рынка. Хорошая продажа недвижимости и повышение цен имели место в 2010 году и в отдельных элитных объектах и в бизнес-классе, однако число таких примеров ограничено. Их характеризует либо уникальность, эксклюзивность и отсутствие существенных недостатков, когда цена уходит на задний план, либо разумное соотношение цены и качества для своего сегмента.
При этом большая часть объектов дорогого сегмента этим критериям не соответствует. Много предложений, которые еще до кризиса пытались вытянуть в элиту или в бизнес-класс, относятся к таковым только завышенной ценой, но имеют немало недостатков разного рода. Это обстоятельство даже привело к появлению на рынке таких терминов, как «псевдоэлита» или «квазибизнес-класс», причем это относится как к городскому жилью, так и загородной недвижимости. Часть объектов после кризиса застройщики попытались из плохого «бизнеса» перепрофилировать в хороший «эконом», и такая тенденция будет преобладать и дальше. Но пока немало предложений по завышенным ценам, которые почти не продаются, продолжают оставаться на рынке и «висеть» в базах данных. Нередко по завышенным ценам, ориентированным больше на докризисные максимумы, выходят предложения и на вторичном рынке и не находят покупателей по много месяцев.
Таким образом, уже в 2010 году рынок продемонстрировал нам противоположные ценовые тенденции. Одни сегменты и объекты выросли в цене, а другие – потеряли. Немалая часть объектов осталась с прежней стоимостью. Средние ценовые показатели оказались в умеренном плюсе во многом за счет экономкласса и востребованных объектов с адекватным соотношением цены и качества. Также следует отметить, что коррекция цен вниз на переоцененные и неликвидные объекты нередко носит скрытый характер в виде торга под конкретного клиента. Потому в 2010 году положительный вклад в ценовые индексы перевесил отрицательный вклад, показав в итоге умеренный рост. Более объективно, говорить о том, что за 2010 год в среднем цены на недвижимость почти не изменились, хотя есть отдельные примеры как заметного прироста, так заметного снижения цен по отдельным объектам, но они во многом уравновешивают друг друга.
Год 2011, год 2001 и осенние разочарования
Размышления о перспективах рынка недвижимости Москвы и России в 2011 году обычно приводят к сравнению кризисов 2008 и 1998 годов. Аналогий действительно немало. Более того, реакция рынка недвижимости на тот и нынешний кризис была почти идентичная – просадка долларовых цен за первый год после кризиса составила в среднем 30-35%, во второй – наступила относительная стабилизация и небольшой отскок вверх. Поэтому вполне естественно предположить, что 2011 год должен быть подобен году 2001, в течение которого спад сменился масштабным подъемом, а цены на недвижимость почти вернулись на докризисный уровень.
Уровень цен на недвижимость в России в абсолютном выражении сейчас уже не столь низкий, чтобы расти, как в 2001-2008 годах, и инвестиционные перспективы недвижимости с целью скорой спекулятивной перепродажи уже не столь очевидны, и доходы конечных покупателей оставляют желать лучшего. Более того, осень 2010 года также сказала о многом в плане потенциала роста стоимости квадратного метра в дальнейшем. По уровню покупательской активности и по уровню прироста цен она оказалась хуже и весны 2010 года, и осени 2009 года, что позволяет сделать важный вывод. В 2000 году страна входила в новую эпоху политической стабильности и экономического подъема после периода развала, что и вызвало последующий многолетний подъем цен на недвижимость с низкого начального уровня. В 2010 году активизация рынка недвижимости была обусловлена во многом покупателями с докризисными деньгами, число которых иссякает, а существенных причин для нового взрывного подорожания квадратного метра пока не видно.
Экономика и власть
Есть и еще несколько важных отличий 2011 года от 2001. Одно из них – президентские выборы. Если в 2001 году выборы только недавно прошли и страна встала на новые рельсы, то 2011 год будет годом предвыборным. Более того, если в 2000, 2004 и 2008 годах результаты выборов во многом были предсказуемыми по принципу преемственности власти, то с выборами 2012 года многое не ясно даже экспертам в этой сфере. В стране есть 2 президента – новый и прежний, но совсем не очевидно, как сложатся взаимоотношения между ними, а это – повод для неопределенности.
Как влияют выборы на рынок недвижимости? С одной стороны, в период потенциальной неопределенности недвижимость всегда служила защитным активом, привлекающим деньги. С другой стороны, для отечественной элиты и уж тем более для иностранных инвесторов существуют и другие защитные активы, причем не связанные с Россией. В преддверии выборов, скорее всего, будет иметь место отток капитала из страны и коррекция или нестабильность финансовой сферы, а также курсов валют, что не является благоприятным фоном для инвестиций. Поэтому обычные люди, возможно, и предпочтут поторопиться с приобретением жилья для себя, а вот покупатели дорогой недвижимости или инвесторы, нацеленные на коммерческую недвижимость, возможно, и наоборот. Проще говоря, выборы скорее сыграют в плюс опять же для сегмента экономкласса, но в минус – для дорогой недвижимости.
Следует учесть и еще один примечательный момент. Новый президент после выборов, скорее всего, должен будет принять давно назревшее непопулярное решение – ввести налог на недвижимость от рыночной стоимости. Для основной массы населения и жилья экономкласса этот налог, очевидно, будет несущественным. А вот для дорогой недвижимости он вырастет на порядки, поставив под удар всю купленную впрок инвестиционную недвижимость, которая сейчас нередко вообще никак не используется владельцами, ни для себя, ни как сдача жилья в аренду. Возможно рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным, введение такого налога однозначно будет способствовать сдуванию пузыря на рынке, причем в первую очередь в сегменте дорогого жилья. И пусть в 2011 году рыночный налог на недвижимость не введут, появление четкого понимания в отношении перспектив его введения с некой окончательной датой уже способно привести к опережающему влиянию на рынок.
Резюме
В наиболее выигрышном положении будет находиться качественный экономкласс, так как это жилье, наиболее приближенное к реальному спросу, будь то недорогие новостройки, квартиры в хороших домах вторичного рынка, таунхаусы или коттеджи. Эти объекты имеют все шансы прибавить к цене в 2011 году порядка 5-10-15%, т.е. примерно на уровне инфляции или чуть выше. Что же касательно некачественного экономкласса, прежде всего старого жилого фонда на вторичке, то в зависимости от конкретных свойств объекта он может либо остаться с прежней ценой, либо уйти вниз в виде торга на те же 5-10-15%.
Что же касательно всех сегментов дорогой недвижимости, то у них гораздо больше шансов к стагнации, нежели к росту. Так, небольшой плюс или сохранение прежней стоимости могут показать только отдельные уникальные объекты без недостатков. При этом основная масса всей «квазиэлиты» и бизнес-класса, будь то городское жилье или загородное, скорее всего, будет требовать для реализации, как и ранее, не менее 15-20% дисконта.
Аналитический центр IRN.RU